低層輕鋼集成房屋未來發展會如何？預估市場規模千億級

發表時間：2020/12/14 15:39:42 文章來源：

首先需要厘清兩個概念
1. 什么是集成房屋？
集成房屋也叫預制裝配式建筑，是用工業化的生產方式來建造建筑，也是將建筑的部分或全部構件在工廠預制完成，然后運輸到施工現場將構件通過可靠的連接方式組裝而建成的房屋。在歐美及日本被稱作產業化住宅或工業化住宅。

中國的集成房屋最早可以追溯到上個世紀80年代，當時中國從日本引進集成房屋，建了幾百棟輕鋼結構低層別墅；之后再90年代，又有幾家國外公司進入國內市場，在北京、上海等地建了數棟多層輕鋼結構集成住宅。真正大規模開展集成建筑業務還是近幾年才逐步發展起來的，目前國內已在研發、設計制造、施工安裝形成了初步的體系。
2. 什么是輕鋼結構集成房屋？
國外出于環保意識的加強和木材短缺等因素而很早就開始積極地推動輕鋼結構集成房屋發展，其中種低層輕鋼結構集成住宅已開始廣泛應用。我國引入該技術和產品較晚，尚在發展初期。據報道，輕鋼結構集成住宅在美國發展最快，1965 年輕鋼結構集成住宅在美國僅占建筑市場15％；到2000年已經上升到75％。技術方面，近年來，全部構件均采用冷成型鋼的輕鋼龍骨體系建筑作為一種新興的建筑方法正在歐美迅速發展。
在我國，輕鋼結構活動房屋為代表的集成房屋產品起步較晚，直到近幾年生產活動房的企業才開始增多，初步形成一個獨立的行業。但是在具體應用方面還尚待挖掘，目前我國活動房屋多數用于工地臨建，而且在應用中也出現了一些問題，主要有原材料使用標準無限制降低、屋面漏水、柱子、梁和屋架等鋼構件加工安裝質量低等一系列問題。
輕鋼集成房屋屬于建筑輕鋼結構子行業。參照國外的發展路徑，其發展趨勢主要有2大方面：一是從臨時性建筑向永久性建筑轉變；二是由于發達國家的城市化進程已結束，大規模建設高潮已后，集成房屋的應用范圍由臨時建筑向商務、商業、旅游別墅等領域拓展。
市場潛在規模有多大？
1. 私人住宅市場
根據估算，每年城鎮別墅和農村獨棟住宅的新增數量預測在30萬套左右，對應短期輕鋼住宅滲透率，此細分市場中的低層輕鋼集成房屋到2020年需求在26000套左右。在未來中長期，低層輕鋼集成房屋的年需求在35萬套左右。
2. 旅游度假領域市場
由于國內旅游業目前仍處在投入階段，這個方向僅作為中短期的市場增長動力。預計到2020年預測用于建筑的投入會在1300千億元左右，按照估計，會為低層輕鋼集成房屋帶來110億元左右的市場價值。而其中的酒店投資，鑒于國內酒店業整體放緩，預計到2020年會帶來約68萬平方米的市場需求。
3. 養老市場
根據民政部規劃，到2020年我國有最大289.8萬張床位建設缺口，以此推算，若到2020年輕鋼集成房屋的滲透率達到15%，則養老地產會相應帶來270萬平方米的新增建設需求。
總體來說，結合以上測算，在未來3-5年的短期階段，低層輕鋼結構建筑的市場規模會在百億左右，15-20年的長期階段會成為千億級別的市場。
機遇與挑戰
先看機遇
1. 城鎮化進程繼續
中國人民的住宅條件還有很大的提升空間，2014 年政府發布了《國家新型城鎮化規劃（2014-2020 年）》明確了進一步推進城鎮化進程的目標。一方面，在城鎮化過程中的舊城拆遷和居民遷移過程中，居民的日常生活必須得到保證，所以對于一些房源不足的地區需要大量快速落成住房。另一方面，新城的建設相比于以往更重視環保節能。這樣就進一步鞏固了裝配式集成房屋提供了可以活躍的沃土。
2. 旅游度假行業向好
伴隨著社會財富的增加和消費升級的趨勢，我國國民的旅游消費處于爆發式增長的階段。根據國家旅游局發布的《2016中國旅游投資報告》，旅游產業持續升溫，是社會投資的新風口。其中的基礎建設、園區建設、餐飲和購物消費項目是主要的投資方向，這些領域都有望將成為低層輕鋼集成房屋業務新的增長點。
3. 老齡化來臨
老齡化不僅在勞動力資源層面倒逼裝配式建筑的發展，在需求層面養老住宅同樣是重要的細分市場之一。盡管目前現有的養老機構由于價格和服務完整度層面等因素，其床位空置率還有待提高，但總體來說，國內在短期內的養老床位還有新增空間。
再說說挑戰
1. 國內土地政策使中低層獨棟房屋在國內的使用場景受限
中國人口巨大，供應受限，因此鼓勵集中用地、提高土地使用效率是政策的主要方向，尤其是針對用地緊張的城市。2016年國土資源部、發改委、住建部就發文對土地制度進行改革，其中內容包括“全國將停止別墅類用地的土地供應”。雖然其實早在2003年國家就有出臺“禁墅令”，但由于當時市場需求旺盛所以事實上別墅產品仍然供應不絕。但到了近年，地產業已經歷了長年連續的發展，再加上近年經濟放緩，大城市內部對于別墅這類的奢侈型住宅需求已相對緩和，又加上近年政府的政策力度加強，超一線城市的新增別墅空間已不大。另一方面對于農村，吸取之前國家發展中的教訓，近年來政府對于農村的自主建房用地也是多了一些限制以規避缺乏規劃、浪費土地的現象。
2. 市場接受度和其他競品的挑戰
盡管輕鋼結構建筑的具有自重輕、抗風防震、可適用于各種造型多等優點，但從經濟成本、維護難易度、耐腐蝕、恒溫能耗角度出發，輕鋼結構建筑也面臨著如混凝土結構和木結構建筑的挑戰。國內的住宅房屋主要是混凝土結構，國外的住宅房屋多為木結構，而輕鋼建筑產品本身還有待完善的地方，市場對輕鋼建筑產品尤其是在住宅領域的應用的接受度仍待提升。再加上國內預制混凝土建筑的產能過剩，該類產品對于搶占市場份額有很強的競爭意識。
3. 對美貿易從緊
出口是目前低層輕鋼集成房屋產品的重要銷路之一，美國又是重要的出口目的地，而集成房屋被列入2018年的增收關稅清單中。對美貿易的從緊趨勢也會對行業產生階段性影響。
哪些因素驅動行業的發展？
1. 工人短缺與勞動力成本增加
近年來我國人口生育率降低，老齡化社會到來，人口紅利優勢喪失。同時伴隨著互聯網行業的發展，更多的年輕勞動力從事于快遞、外賣等新興行業。這使得建筑業的招工越來越困難，用工成本也越來越高。相比于傳統建筑方式，裝配式集成建筑運用精細化分工大大提升生產效率，減少人力需求；而且工廠預制式的生產能夠充分發揮規模效應，從而在人力成本不斷攀升的競爭環境下取得成本優勢。
2. 環保、節能
近年來社會的環保需求日益凸顯，保護木材、減少排放污水廢氣以及建筑垃圾的呼聲與日俱增，鋼結構的建材及其建筑物在這方面有天然優勢。
3. 經濟效率
國內經濟在結束超高速增長后進入目前的穩步增長階段，于是企業開始追求更有效率的經濟組織形式。縮短建設周期、加速業務周轉是許多企業的共同需求，而集成房屋是很好的解決方案。
4. 政府鼓勵政策
裝配式建筑成為政府鼓勵的建筑方式，并且配套了許多政策作為落地支撐。事實上，政府出臺了《十三五裝配式建筑行動方案》和《國務院辦公廳關于大力發展裝配式建筑的指導意見》等指導政策，在大方向上明確了行業發展目標，即到2020年全國裝配式建筑占新建建筑的比例達到15%，到2025年則基本要求在30%以上。在具體落地層面上，各地各級政府也出臺了實際的政策，既有針對開發建筑商的，對新的開發申請有裝配化率的要求、并對符合要求的企業提供稅收減免或一次性獎勵等激勵政策，也有針對消費者的，對購買裝配式住宅提供房貸優惠政策等。